עסקאות קומבינציה

עסקת הקומבינציה- מהי?

עסקת קומבינציה, המכונה גם בשם "מכר חלקי" הינה עסקת חליפין במסגרתה מוכר בעל הקרקע חלק מזכויותיו ליזם/לקבלן, וזאת בתמורה לקבלת חלק בנכס שייבנה על חלקו במגרש. במילים אחרות, מדובר בעסקת "ווין ווין" שמשלבת כוחות בין בעל הנכס, כאשר הוא מצדו "מביא" לעסקה את הקרקע, ובין הקבלן, אשר כאמור מספק את שירותי הבנייה וכן את המשאבים הדרושים לשם כך.
הנכסים שייבנו (דירות, משרדים וכיוצא בזה), יחולקו בין הקבלן לבין בעל הנכס, וזאת בהתאם לאחוז הקומבינציה שייקבע מראש.  

כיצד נקבע אחוז הקומבינציה?

אחוז הקומבינציה נקבע לפי "שווי שוק" ונגזר למעשה מהיחס בין מחיר הקרקע לבין מחיר הבניה. בעוד שעלות הבניה ככלל אינה שונה באופן מהותי בין אזורים שונים בארץ, הרי ששווי הקרקע – ובהתאם לכך אף חלקה היחסי של הקרקע בכלל העסקה – עולה ככל שמתקרבים לאזורים מבוקשים.
במילים אחרות, ככל שמדובר באזורי ביקוש מובהקים יותר, אחוז הקומבינציה יגדל בהתאם. כך למשל, ככל שנתקרב לאזור תל אביב אחוז הקומבינציה ישאף ל- 50% בעוד בפריפריה הרחוקה הוא עשוי להגיע ל- 15%. גם בתוך העיר עצמה ייתכנו פערים באחוזי הקומבינציה לפי המיקום או השכונה בה מצוי הנכס.  

מהם היתרונות של עסקאות הקומבינציה?

עסקאות הקומבינציה נפוצות מאוד בישראל בשל היתרונות הכלכליים הטמונים בהם לשני הצדדים: ראשית, מבחינת בעל המגרש, הרי שיש ביכולתו ליהנות מהפוטנציאל לרווח יזמי, שכן אין הוא נושא בהוצאות הבנייה, כמו גם מקבל בסופו של הפרויקט מספר רב יחסית של יחידות בנויות, הגדול מזה שהיה מקבל לו היה מוכר את הקרקע בעסקת מזומן. יתרה מזאת, ברוב המקרים, לא יחויב בעל הקרקע בתשלום מס שבח על מכירת כל המגרש, שכן מכר רק  את חלקו.

כמו כן, לרוב אף לא יחויב במס רכישה בעת קבלת הדירות, שכן מדובר בשירותי בנייה שקיבל על חלקו בקרקע. למעשה, ניתן לומר שרוב הסיכונים בפרויקט נופלים על כתפי הקבלן, אשר נושא לבדו בהוצאות הבנייה. היתרונות ליזם בעסקת קומבינציה מסתכמים בכך שהוא אינו נדרש לשלם על רכישת חלק המגרש במזומן, וכך חוסך בהוצאות מימון משמעותיות. בנוסף, גם הקבלן אינו חייב בתשלום מס רכישה על כל המגרש, אלא רק על החלק שהועבר לידיו. 

בחירת דירות התמורה

במידה והעסקה מתנהלת בין מוכר אחד לקבלן אזי יכולים הצדדים להחליט מראש אילו דירות ספציפיות תינתנה לבעלים ואילו ליזם. ואולם, לא תמיד ידוע בשלב עריכת החוזה איך יראה התכנון הסופי ולכן, ברב המקרים נקבע בחוזה מנגנון לבחירת הדירות בין הצדדים.
מנגנון זה הכרחי במיוחד כשישנם מספר בעלי קרקע המתקשרים עם הקבלן. המנגנון הנפוץ ביותר הוא הגרלה, לפיו בעלי הקרקע מגרילים בינם לבין עצמם את התור לבחירת הדירות ולאחר מכן, לפי התוצאות, נערכת הבחירה בינם לקבלן. 

השיקולים בבחירת היזם

כמו בכל עסקה אחרת, חשוב מאוד להשוות היטב בין ההצעות, שכן לא תמיד אחוז קומבינציה גבוה יותר, משקף תמורה גבוהה יותר. בחינה יסודית של ההצעות יכולה להצביע על הפרשים ניכרים לא רק ברמת הגימור, אלא גם בפרמטרים אחרים המשפיעים בסופו של דבר על התמורה, כגון לוח זמנים לביצוע, חלוקת הוצאות ומסים וכן אמינות ואיתנות של הקבלן. נקודה נוספת ומשמעותית לבעל קרקע שמתקשר בעסקת קומבינציה, היא הביטחונות -  על בעל הקרקע לדרוש ביטחונות הולמים מהקבלן לביצוע התחייבויותיו, כולל עמידה בלוח הזמנים ובטיב הבנייה.
בנוסף על בעל הקרקע לקבוע מראש בהסכם הקומבינציה האם הוא יתיר לקבלן למשכן את המגרש לצורך קבלת אשראי ובאילו תנאים, ואילו הגנות יקבל בעל הקרקע מהגורם לו ימושכן המגרש. 

עסקת תמורות

מתווה דומה לעסקאות הקומבינציה, נקרא "עסקת תמורות". במקרה זה, מקבל הבעלים את חלקו היחסי בכסף, וזאת מתוך התמורות שיתקבלו ממכירת מלוא היחידות הנבנות על-ידי הקבלן. כפי שנעשה בעסקת קומבינציה, גם בעסקת תמורות, מסכמים הצדדים ביניהם אחוז מסוים הקובע את היקף העיסקה. בעסקת קומבינציה אחוז זה מבטא את שווי היחידות שעתיד בעל הקרקע לקבל מהקבלן, ואילו בעסקת תמורות מבטא אחוז זה את חלק התמורה שיקבל הבעלים מכלל התמורות המתקבלות ממכירת מלוא היחידות הנבנות על הקרקע.  

קליפורניה ישראל הינה חברת נדל"ן בינלאומית, בעלת צוות ניהול המביא עמו עשרות שנות ניסיון שיטות עבודה בינלאומיות מוכחות. הקבוצה ושותפיה האסטרטגיים עוסקים בייזום והשקעות נדל"ן ובבעלותה נכסים בלוס אנג´לס, יוסטון, אורלנדו, ספרד וארגנטינה. תפקידנו בקליפורניה ישראל לוודא שהכל הולך כשורה: שתזרים המזומנים לא מופסק, שהעבודה נעשית באיכות גבוהה, שמועד הסיום אליו התחייבנו בתחילת הדרך לא נדחה ושספקים שונים מתחומים שונים מסונכרנים ביניהם. מכיוון שאנו חברה המורכבת מצוותים קטנים ומובילים כל אחד בתחומו, אנו יכולים להבטיח לכם כי הפרויקט שלכם לא ייתקע בשל צורך לחכות לקבלת החלטות בנושא מימון, עיצוב, צדדים משפטיים וכל דבר אחר שתלוי ביזם. הכל מרוכז תחת "קורת גג אחת" בחברתנו.
מעוניין בתמ״א 38?