פינוי בינוי

מהו פרויקט "פינוי בינוי"?

במסגרת תוכניות פינוי בינוי נהרסים מבנים קיימים ובמקומם נבנים מבני מגורים חדישים וגדולים יותר באותו מתחם. הפרויקט מגדיל את מספר הדירות באמצעות בנייה גבוהה וחדישה תוך שדרוג הדירות של המתחם הישן באמצעות הוספת תשתיות כגון חניה, מים, ביוב וכיו"ב. הדייר "הוותיק" מקבל דירה חדשה וגדולה יותר מזו הקיימת.

לרוב, האזורים או השכונות שיוכרזו כמתאימים לפרויקט פינוי בינוי, יהיו אלו הממוקמים בשטחים של בנייה נמוכה ודלילה ובמבנים ברמה ירודה. באזורים אלו, נוח יותר להרוס את המבנה ולבנות במקומו שכונה חדשה ומשודרגת - הן מבחינת המראה והן מבחינת התשתיות. חשוב לציין שבמקרים אלו האזורים המיועדים מקבלים הטבות מיסוי וזכויות בנייה שונות, וזאת על מנת לעודד את דיירים וכן את היזמים.

התשתית החוקית לפרויקט

משרד הבינוי והשיכון היא הרשות המוסמכת להכריז על השטח כבעל מתחם פינוי בינוי, בהתאם לחוק התכנון והבנייה. חשוב לציין כי לאור ההתפתחויות האחרונות בתחום החקיקה, ניתן לבצע את הליך הפינוי בינוי גם דרך תיקון 2 לתמ"א 38. במקרה זה, זכויות הבנייה יינתנו מכוח התמ"א תוך הריסת הבניין הישן וביצוע בניה חדשה. במסלול זה ישנם יתרונות מובנים רבים עבור הדיירים הישנים מבחינת איכות הדירה וגודלה, אך לא בכל מקרה ניתן ליישם תוכנית זו, כך שיש לבחון הנתונים בשטח.

מומלץ לקבוע כי כל העלויות הנוגעות לפרויקט, לרבות תכנונו ובנייתו, יחולו על היזם. על פי רוב, מקובל כי הדיירים אינם נושאים בכל הוצאה שהיא הקשורה למימוש הפרויקט והקשורה לעניין מיסוי מקרקעין – וזאת בהנחה שהעסקה בינם לבין היזם פטורה ממס לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. (מס שבח ומס רכישה). מובהר כי תשלומים אחרים שאינם נובעים במישרין מהעסקה, כגון: מסים, תשלומים והיטלים שנוצרו לפני ההתקשרות (כגון חוב לעירייה בגין ארנונה), או חובות בגין הדירות הקיימות עד למסירתן ליזם או עד לפינוי שלהן, יחולו על הדיירים.

תנאים לביצוע הפרויקט

על אף היתרונות הגלומים בביצוע פרויקט פינוי בינוי, יש להדגיש כי לא כל תכנית יכולה לזכות בהטבות שמציעה תכנית פינוי בינוי. בטרם ההתקשרות, יש לבחון האם התכנית תאושר בהתאם לפרמטרים שנקבעו כתנאי סף לביצוע הפרויקט.תחת תנאים אלו ניתן למנות: מספר היחידות המינימלי המתפנות לצורך הביצוע, מיקומו של המתחם, מסמכים ומפות מאושרות על ידי מודדים, אישור מהנדס העיר וכיוצ"ב.

יתרה מכך, לצורך אישור פרויקט פינוי בינוי נקבע בחוק כי די ברוב מיוחס (ולא מוחלט) מבין בעלי הדירות כדי לקבל החלטה לביצוע פינוי בינוי. בעל דירה, אשר מסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע עסקת פינוי בינוי, או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו בניין, וזאת בשל הנזק שנגרם להם עקב סירובו להעסקה. משמע, כי במידה והדיירים מעוניינים בביצוע עסקת פינוי ביוני, אולם קיים דייר סרבן, יתכן וקיימת להם עילת תביעה נזיקית כספית כנגד הדייר הסרבן בגין סירובו הבלתי סביר להצטרף לעסקת פינוי בינוי. 

שלבים בביצוע הפרויקט

בדרך כלל ניתן לחלק את שלבי ההליך לשני אספקטים מרכזיים:

תחילה, שלב התכנון – בשלב מקדים זה, הרשות המקומית אמורה להגיש לוועדה את ההצעות למתחם שבו יהיה אפשר לבצע את ההתחדשות העירונית, בדרך כלל עם עדיפות למתחם המיועד למגורים.בנוסף, בשלב זה  תתבצע בדיקה של עמידה בתנאי סף וכן קבלת חוות דעת מגורמי תכנון והנדסה תחת מגבלות התקציב הקיימות.

השלב השני הינו השלב הביצועי אשר יוצא לדרך לאחר קבלת האישורים לתוכניות וכולל את כלל הפעולות הנדרשות על מנת שהפרויקט ייצא לפועל. למעשה, בשלב זה הרשות המקומית מבצעת את ההתקשרויות עם מנהלי הפרויקט באמצעות חוזים מוסכמים בתנאים ברורים שנקבעו על ידי משרד השיכון.

בתום החוזה על המתחם המוכרז, עומד זמן מוקצב שבו המתחמים זוכים להטבה מטעם הממשלה. מימון זה עוזר לביצוע פעולות מיטביות של מנהל הפרויקט. לאחר חתימה על הסכם בין הצדדים בו מגובשת חובתו של היזם ותשלומים עבור הדירה החדשה, היזם יקבל את הרשות להרוס את המבנה הישן ולהשתמש בשטח לשם בנייה מחודשת וגבוהה יותר. הדירות החדשות ילכו לרשותו של היזם, בעוד הדיירים יקבלו דירות חלופיות בתמורה לדירתם הישנה - בכך הצדדים ירוויחו מחד בקבלת דירה חדשה וגדולה יותר, והיזם יכסה את הוצאותיו ויניב אף רווח מן הדירות החדשות שבנה מאידך.

בחירת היזם

על מנת לבחור את היזם, מומלץ לקיים אספת דיירים, אשר במהלכה תוסמך נציגות הדיירים (יחד עם עורך הדין), שתבחן הצעות מטעם יזמים, וכן תנהל מולם משא ומתן בשם כלל הדיירים. בכל מקרה, מומלץ לערוך את בדיקת החוסן הכלכלי של היזם וכן בדיקת כדאיות התמורה המוצעת לדיירים. עקב מורכבות ההליך והבירוקרטיה הסבוכה הטמונה בביצועו. מומלץ לבצע את ההליך לאורך שלביו באמצעות גורם מקצועי ומנוסה בתחום, אשר יבחן את מכלול הנסיבות וילווה לכל אורך השלבים את האינטרס של הגורם אותו הוא מייצג.

קליפורניה ישראל הינה חברת נדל"ן בינלאומית, בעלת צוות ניהול המביא עמו עשרות שנות ניסיון ושיטות עבודה בינלאומיות מוכחות. הקבוצה ושותפיה האסטרטגיים עוסקים בייזום והשקעות נדל"ן ובבעלותה נכסים בלוס אנג'לס, יוסטון, אורלנדו, ספרד וארגנטינה. תפקידנו בקליפורניה ישראל לוודא שכל התהליך מתנהל כשורה: ניהול פיננסי מקצועי, איכות ביצוע גבוהה, עמידת בלוחות זמנים, ושבעלי המקצוע השונים מסונכרנים נכון. מכיוון שאנו חברה המורכבת מצוותים מובילים, כל אחד בתחומו, אנו יכולים להבטיח כי ניהול הפרויקט יתבצע בסטנדרטיים ייחודיים לחברתנו, תחת "קורת גג אחת".  
מעוניין בתמ״א 38?