מידע כללי - תמ״א 38

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שאושרה בממשלה במאי 2005, מטרתה – לעודד חיזוק מבנים קיימים ( מבנים שהוצא עבורם היתר לפני ה- 1.1.1980) בפני רעידות אדמה, וזאת על ידי הענקת זכויות בניה- בד"כ על גגות – כנגד חיזוק המבנה ושיפוצו או בהליך של "פינוי בינוי".



עיקרי תכנית תמ"א 38

  • תמ"א 38- אושרה בשנת 2005 במסגרתה תוספת של 1.5 קומות על בניין קיים .
  • תמ"א 38 תיקון 2-  הריסה ובנייה מחדש במסגרת המסלול המהיר של תמ"א 38/2.
  • תמ"א 38 תיקון 3-  תוספת 2.5 קומות לבניין, ניוד זכויות בנייה למגרשים אחרים וחיזוק. ההטבות של תיקון 2.
  • תמ"א 38 תיקון 3א - חישוב זכויות כללי לפרויקט תמ"א במסלול הריסה ובניה.
 

אחוז זכויות חתימה

 
 סוג ההיתר
  אחוז הסכמת בעלי הדירות הנדרש לביצוע הפרויקט
 חיזוק ללא תוספת בנייה  51%
 חיזוק והרחבת הדירות הקיימות בבניין  60%
 חיזוק תוך הוספת דירות חדשות  2/3 מהדירות שאליהן צמודים 2/3 מהרכוש המשותף
 תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש)  80%

תיקונים אלו נועדו להכניס בניינים נוספים למעגל הכדאיות כגון בניינים עם בעיית חנייה, בניינים באזורים חלשים יותר, בניינים עם דירות על הגג וכו´.
 

מטרת התמ"א ותחולתה

מבנים חדשים חייבים לעמוד בתקן ישראלי 1413 אשר אושר בשנת 1975. תוכנית מתאר ארצית 38, אושרה בידי ממשלת ישראל, והינה תוכנית שנועדה לחזק את המבנים הקיימים בישראל שאינם עומדים בתקן 1413 וזאת תוך מתן תמריצים כלכליים למימושה המהיר והיעיל.
כל המבנים אשר נבנו במדינת ישראל טרם ה 1 לינואר 1980 חייבים בפתרון חיזוק המבנה, על-פי תמ"א 38 ונספחיה.
תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) קובעת מסגרת חוקית המאפשרת קבלת היתרי בניה לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה ומעודדת את ביצועה על ידי מתן זכויות בניה נוספות לשם מימון ולו חלקי, של פעולות החיזוק.

לעידוד נוסף של חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה אושרו מספר תיקוני חקיקה: תמ"א 1/38- מאוגוסט 2007. תמ"א 2/38- ממרץ 2010.
תמ"א 38/3- ממאי 2012.
תוכניות עיבוי – בינוי בסמכות מחוזית ובהסתמך על תמ"א 38.
התיקונים הנ"ל באו להקל הן על הדיירים והן על יזמים על מנת ליישם את אפשרויות תמ"א 38 בלמדם את טעויות והחוסרים בתוכנית המקורית.

נערכים לאפשרות של רעידת אדמה בישראל

רעידת-אדמה בפני עצמה הינה תופעת טבע; מעשי-אדם או מחדליו הופכים אותה לאסון.
מדינת ישראל סבורה שרעידת אדמה עלולה להתרחש בארץ בכל רגע ובסיכוי זהה לכך שתתרחש בעוד עשור או יובל. סברה זו נשענת על תצפית לפיה במקום בו התרחשה רעידת אדמה בעבר, תתרחש רעידת אדמה נוספת, בעוצמה דומה. לדעת מומחים בלתי אפשרי לחזות מתי יתרחשו כאלה בעתיד, היכן במדויק ובאיזה עוצמה תהיה רעידת האדמה הקטלנית הבאה. בישראל התרחשו בעבר רעידות אדמה קטלניות והרסניות. לכן דחוף להיערך. 

כאשר רעידת אדמה מתרחשת במוקדי אוכלוסייה שאינה מוכנה היא מחוללת אסון. בתים נהרסים ורקמת חיים פיסית, נפשית, חברתית, כלכלית, סביבתית, ותשתיתית משתבשת לשבועות, לחודשים או לנצח. אך כאשר רעידת אדמה מתרחשת במוקדי אוכלוסייה מוכנה נזקיה מוגבלים ונסבלים. הניסיון שנצבר בעולם מוכיח שהיערכות מוקדמת של האזרחים לקראת רעידת אדמה והתנהגות נכונה בעת התרחשותה הצילו חיים ומזערו את הנזק לרכוש.

פוטנציאל חברתי כלכלי

רב בשל גודל השוק ויתרונות התוכנית לכל הגורמים:
למדינה- חיזוק המבנים; לרשויות המקומיות- שיפור חזות העיר והכנסות ממיסוי וארנונות;לדיירים- העלאת ערך הנכס ושיפור איכות החיים.

האפשרות הגורפת לבנות תוספת קומות על גגות המבנים בתהליך סטטוטורי מהיר יחסית, יחד עם כוונת המדינה לתת גם פטורים ממיסוי כתמריץ, הופכים את התמ"א להזדמנות חד פעמית!!! עם זאת, עדיין קיים פער גדול בין חשיבותה הרבה של התמ"א לבין הקשיים הרבים הטמונים בביצועה על ידי יזמים, קבלנים ודיירים.

פער זה נובע ממספר גורמים, בניהם:
  • חוסר אחדות בין הדיירים עצמם וחוסר מיומנות מקצועית מצד היוזמים בניהול פרויקט בינוי מורכב, הן מול הרשויות והן מול אנשי מקצוע.
  • עלויות נלוות רבות עד למימוש הפרויקט ומערכות רישוי מסורבלות
  • ניגוד אינטרסים בין הדיירים לבין הקבלן – מתנגדים מבניינים שכנים, דיירים רבים אינם נותנים אמון בקבלנים, חשש מפני ניצול לרעה בעסקה (הן כלכלית והן משפטית).
מעוניין בתמ״א 38?